التفسير القانوني لقانون الإيجار الجديد .. الزيادات ، المدة الانتقالية ، الإخلاء الفوري
كتب المستشار / أشرف نصر الدين
في خطوة تشريعية جديدة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، صدر قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 ليضع حدًا للجدل القائم حول الإيجارات القديمة، ويقر زيادات تدريجية في القيمة الإيجارية مع تحديد مدد انتقالية تنتهي بانتهاء العقود، فضلًا عن تنظيم حالات الإخلاء الفوري. وتأتي هذه التعديلات بهدف تحقيق التوازن بين حقوق الملاك وضمان استقرار المستأجرين.
1. المقدّمة
عرض عام: القانون رقم 164 لسنة 2025 أُقرّ لإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجّر والمستأجر، وإصلاح فجوات قانونيّة استمرّت عقوداً.
الصدور والتطبيق: صدّق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسي بتاريخ 4 أغسطس 2025، ونُشِر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025 (عدد “مكرّر 31”)، وبدأ سريان أحكامه اعتبارًا من 5 أغسطس 2025 .
2. نطاق التطبيق (المادة الأولى)
نص المادة:
> “تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981.”
التفسير:
تشمل الإيجارات السكنية والتجارية للأفراد.
تغطّي العقود التي كانت محكومة بقوانين 1977 و1981، وتُستبدل أحكامها بأحكام القانون الجديد وفقًا للجدول الزمني الانتقالي.
3. الآثار المالية – الأسعار الجديدة
نص قانوني (مادة 4 وأخرى ذات صلة):
زيادة مضاعفة فورية: اعتبارًا من أول إيجار شهري بعد التطبيق، تُرفع القيمة بنسبة 20 ضعفًا في المناطق المتميزة (بحد أدنى 1000 ج)، و10 أضعاف في المناطق المتوسطة والاقتصادية بحد أدنى 400 ج ولـ250 ج على التوالي .
رفع سنوي ثابت: زيادة بنسبة 15% سنويًا فوق القيمة الجديدة .
التفسير:
الهدف هو تحديث العلاقة الإيجارية اقتصاديًا، وجعْلها متناسبة مع السوق العقارية الراهنة.
يُراعي هذا النظام فروقات المناطق الاقتصادية داخل الدولة.
4. المدة الانتقالية ونهاية العقود
نص قانوني (المادة الثانية وما يعادلها):
السكني: تنتهي عقود الإيجار بعد 7 سنوات من بدء العمل بالقانون (أي أغسطس 2032) .
غير السكني (تجاري/مهني): تنتهي العقود بعد 5 سنوات (أي أغسطس 2030) .
التفسير:
توفر هذه الفترات الانتقالية مهلة للمستأجرين لتخطيط المستقبل.
تسهّل انتقالًا تدريجيًا لعقد اتفاقيات جديدة بأسعار السوق.
5. حالات الإخلاء الفوري
نص قانوني:
القانون يجيز الإخلاء الفوري بدون إنذار مسبق لـ:
الامتناع المتكرر عن دفع الإيجار.
إضرار العين المؤجرة أو تغيير النشاط دون إذن كتابي .
التفسير:
يعزز حماية حقوق المؤجّر في حالات الاعتداء على العين المؤجرة أو التهاون المالي.
يوحي بضرورة التزام المستأجر بشروط العقد والأنشطة المتفق عليها.
6. آثار إضافية ضريبية
نص قانوني:
بعد تطبيق القانون، ستخضع نحو 3 ملايين وحدة سكنية للإيجارات القديمة لأول مرة للضريبة العقارية بنسبة 15% اعتبارًا من سبتمبر، مع رفع الحد الأدنى للإعفاء إلى أكثر من 1200 ج سنويًا .
التفسير:
القانون يحمل تبعات مالية ليس فقط على المستثمرين والمستأجرين، بل على الإمكانيات الضريبية للدولة بشكل عام.
7. التفسير القانوني والتحديات
1. توازن الحقوق: القانون يحاول خلق عدالة بين الطرفين—رفع الإيجارات القديمة المتجمدة، في مقابل حماية حق السكن لفترة انتقالية.
2. التحديات التطبيقية:
تحديد المناطق بدقة (متميزة، متوسطة، اقتصادية).
تشكيل لجان الحصر والتقييم لتنفيذ ترتيبات الأسعار الجديدة .
3. القضايا المتوقعة:
نزاعات حول تحديد الأجور الجديدة أو عدد مرات الإخلاء.
التزام المالكين بإخلاء العقارات بدلاً من فرض ضغوط غير قانونية.
كتبه المستشار / أشرف نصر الدين – المحامي بالنقض والدستورية والإدارية العليا .
موبيل / 01222761206
واتس / 01099864302
العنوان / ١ شارع مصر الدين – ميدان المطرية – بجوار حاتي شيخ البلد – القاهرة.
